認識危老

危老重建條件
危老重建的條件主要有三項：建物屋齡超過30年、耐震能力未達標準且改善效益不大，以及全體所有權人同意重建。此外，建築物也必須位於都市計畫區內，且非具文史紀念價值的合法建物。
具體來說，危老重建的條件可細分為以下幾點：
1. 屋齡條件: 建築物屋齡必須達到或超過30年。
2. 結構安全條件:
  - 經結構安全性能評估，耐震能力未達一定標準。
  - 且經評估改善不具效益，或未設置昇降設備。
3. 土地及建物所有權人同意: 需要取得重建計畫範圍內100%所有權人的同意。
4. 都市計畫區內: 建築物必須位於都市計畫範圍內。
5. 非具文史紀念價值: 建築物不得具具文史、藝術或紀念價值。
此外，以下情況也符合危老重建的條件：
- 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除者。
- 經建築主管機關評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
危老重建優點
危老重建的主要優點包括：容積獎勵、稅賦減免、提升居住安全和生活品質，以及城市景觀美化。危老重建也比都市更新流程更快速，且申請條件較為寬鬆。
以下是危老重建的詳細優點：
- 容積獎勵:
  符合條件的老舊建築物，可獲得容積獎勵，最高可達法定容積的1.3倍。
- 稅賦減免:
  重建期間免徵地價稅，重建後房屋稅和地價稅減半徵收兩年。
- 提升居住安全:
  新建的建築物會符合現代建築法規，具備良好的耐震結構和現代化消防設備，提高居住安全。
- 改善生活品質:
  新建的房屋通常有更好的格局設計，提供更舒適的居住空間，並改善生活機能。
- 美化市容:
  危老重建可以改善城市景觀，提高房地產價值。
- 流程快速:
  危老重建的流程相較於都市更新更為簡便快速，且申請條件較為寬鬆。
- 地主參與:
  地主可以參與重建過程，與重建團隊討論，參與新建築物的規劃設計。
總體而言，危老重建不僅能提升居住品質，也能為城市帶來更美好的面貌。
危老重建的建築容積獎勵

臺中市容積獎勵概述

1 . 原建築容積高於基準容積者獎勵1 0 %或依原建築容積建築。

2 . 符合危老條件獎勵 6 % ~1 0 %

3 . 基地退縮 8 % ~1 0 %

4 . 耐震設計 2 % ~1 0 %

5 . 綠建築標章 2 % ~1 0 %

6 . 智慧建築 2 % ~1 0 %

7 . 無障礙設計 3 % ~5 %

8 . 協助開闢重建計畫範圍周邊之公共設施用地5 %
危老重建的賦稅減免

依據規定若重建前合法建築物之所有權人為自然人，且持有重建後的建築物，於重建完成後的2年內未進行移轉，則該所有權人可再享有最長10年房屋稅減半徵收的優惠。因此加上重建完成後原享有的2年房屋稅減半優惠期間，重建後的建築物房屋稅減半徵收期間可長達12年。
地價稅減免在重建期間，如果土地無法使用，則該土地可免徵地價稅，重建完成後的前兩年也可再減半徵收。
地價稅:
重建期間：免徵收
重建後: 減半徵收兩年。

房屋稅:
重建後：減半徵收兩年，減半徵收二年期間內未移轉者（地主為自然人），得延長但以十年為限。

申請時效:申請重建者，得減免以上稅務，但申請期限至民國116年5月11日止。
危老重建的放寬建蔽率與高度管制
危老重建條例有放寬建蔽率和建築物高度的規定，以鼓勵危險及老舊建築物加速重建。具體來說，建蔽率的放寬以住宅區基地為限，且不得超過原建蔽率。建築物高度的放寬則由地方主管機關訂定標準，但通常會考量到基地臨接道路的寬度，並有高度比的限制。
以下是更詳細的說明：
建蔽率放寬：
- 危老重建條例允許放寬建蔽率，但僅限於住宅區基地，且放寬後的建蔽率不得超過原來的建蔽率。
- 地方政府可以根據實際情況制定更詳細的放寬標準，例如，臺中市規定，建築基地面積小於500平方公尺者，建蔽率不得超過60%；建築基地面積超過500平方公尺者，建蔽率不得超過50%。
建築物高度放寬：
- 危老條例也允許放寬建築物高度，但具體標準由地方政府訂定。
- 臺中市規定，建築物高度比的放寬以基地面臨8公尺以上計畫道路為限，且放寬後的高度比不得超過2。
- 高度比是指建築物各部分高度與自該部分起，量至臨接道路對側道路境界線之最小水平距離的比率。
其他相關規定：
- 危老重建的容積獎勵最高可達建築物法定容積的1.4倍，也就是增加40%。
- 符合一定條件的危老重建，還可以享有租稅減免的優惠。
- 為了加速重建，政府還提供重建計畫補助和結構安全性能評估補助。
總結：危老重建條例透過放寬建蔽率和建築物高度，以及提供容積獎勵和租稅優惠等方式，鼓勵老舊危險建築物進行重建，以改善居住環境和提升建築安全。